一、工程概況
    （一）改造背景
    煙臺市是 歷史文化名城，也是一座因工業(yè)而強的城市。一些舊廠區(qū)因產業(yè)凋敝，長期閑置，隨著城市的更新發(fā)展，閑置廠區(qū)亟待改造利用，煥發(fā)生機。在舊廠區(qū)改造利用過程中，消防審驗成為項目推進的重點和難點。煙臺市抓住全國既有建筑改造利用消防設計審查驗收試點的有利契機，大敢創(chuàng)新，積極探索。煙臺市某舊廠區(qū)更新盤活為文創(chuàng)園即是試點過程涌現(xiàn)出的典型消防改造利用項目。
    該舊廠區(qū)由原某標準件廠車間、廠房、辦公樓、倉庫等6棟舊建筑物改造而成。該標準件廠是全國沿海14個開放城市所設立的開發(fā)區(qū)內 家合資企業(yè)，成立于1985年7月，同年12月正式投產，實現(xiàn)“當年立項、當年簽約、當年投產、當年見效”，是當時的明星企業(yè)。因產業(yè)升級，廠區(qū)于2013年后閑置，經過8年的沉睡期，于2021年改造利用“涅槃重生”為文創(chuàng)園（圖2-1）。

    （二）改造概況
    該文創(chuàng)園改造總投資約1.2億元，改造分為一、二期，目前一期已建成投入使用，二期面積約25畝，規(guī)劃建設中。舊廠區(qū)占地15232.3㎡（約22.8畝），總建筑面積16189.48㎡，園區(qū)于2019年9月開工建設，2021年9月通過竣工驗收。既有建筑改造在工廠原址進行，工程將工業(yè)、藝術、人文三大元素相融合，實施建筑、景觀一體化改造，既實現(xiàn)了廠房改造利用，又保留了城市的工業(yè)記憶（圖2-2、圖2-3）。

二、改造的重點難點及應對措施
    工業(yè)建筑與民用建筑相比，具有主體結構堅固，空間高大靈活，體量大、外觀樸素等特點。改造中針對不同群體對項目的改造訴求，根據(jù)原有廠區(qū)內單體建筑的空間特征，制定合理的改造方案，實現(xiàn)既有資源利用更大 化。

 （一）改造的重點難點
    工業(yè)建筑與民用建筑的建筑性質截然不同，在總平面布局、平面布置、耐火極限、安全疏散、消防設施配置等方面存在巨大差異，缺乏有針對性的技術文件支撐，轉型升級存在以下突出問題：
    1.總平面布局不滿足現(xiàn)行規(guī)范對民用建筑的要求
    由于場地限制，改造工程與相鄰既有建筑之間的防火間距、消防車道、救援場地很難滿足現(xiàn)行標準要求，且拆改困難。如個別改造建筑與相鄰建筑存在防火間距不足4m，甚至小于2.5m的情況，消防車道、救援場地設置困難（圖2-5）。

    2.安全疏散改造難度大
    由于改造后建筑使用功能改變，原疏散樓梯的形式、疏散寬度、安全出口設置數(shù)量及位置等難以滿足現(xiàn)行標準要求；在封閉樓梯間、防煙樓梯間頂部開設1㎡洞口困難。
    3.建筑物構件的耐火極限和燃燒性能改造前后要求不同
    原廠房大量的使用了鋼結構構配件，耐火極限能否滿足現(xiàn)行標準對民用建筑的要求尚待確認。
    4.防排煙系統(tǒng)的土建豎井改造難度大
    原建筑采用土建防排煙豎井，截面尺寸較小，現(xiàn)有條件下無法安裝內襯風管，改造難度大。
    5.增設消防設施困難
    根據(jù)廠區(qū)既有條件，消防水泵房、消防水池和高位消防水箱設置困難；應急照明和疏散指示系統(tǒng)改造困難等。
    （二）應對措施
    煙臺市于2021年10月印發(fā)了《煙臺市舊廠區(qū)改造利用消防設計審查技術導則》，為煙臺市舊廠區(qū)改造提供技術支撐。
    1.防火間距、消防車道、救援場地改造困難的應對措施
    經專家論證，在滿足消防安全的前提下，針對實際情況進行了適當放寬（圖2-6、圖2-7）。改造工程與相鄰既有建筑之間的防火間距不滿足現(xiàn)行標準時，按以下原則執(zhí)行：
    （1）若防火間距小于2.5m且兩側普通開口之間直線距離不小于4m，則至少一側外墻應為防火墻。當建筑外墻上需開設門、窗、洞口時，應設置不可開啟或火災時能自動關閉的甲級防火門、窗，改造確有困難，可設置防火分隔水幕。
    （2）若防火間距大于等于2.5m且兩側普通開口之間直線距離不小于4m，則至少一側外墻應為不燃燒性墻體。當建筑外墻上需開設門、窗、洞口時，應設置不可開啟或火災時能自動關閉的乙級防火門、窗，改造確有困難，可設置防火分隔水幕。
    對廠區(qū)進行立面更新和消防改造，場地內設置一條貫穿整個園區(qū)的消防車道，并有兩處與城市道路聯(lián)通的車道出入口，確保消防車道滿足現(xiàn)行標準要求。

    2.安全疏散改造難的應對措施
    （1）增設必要的安全出口，利用鋼結構連廊聯(lián)通屋頂平臺，解決疏散問題。在疏散寬度不足的情況下增設室外疏散鋼梯，噴涂厚涂型防火涂料，滿足室外樓梯疏散平臺1.00h、梯段0.25h耐火極限的要求（圖2-8~圖2-10）。

    （2）根據(jù)《煙臺市舊廠區(qū)改造利用消防設計審查技術導則》第4.3.3條規(guī)定，符合下列條件的建筑高度不大于24m的改造工程，由敞開樓梯間改為封閉樓梯間確有困難，可維持現(xiàn)狀：
        ① 敞開樓梯間與走廊之間應設擋煙垂壁進行分隔；
        ② 建筑層數(shù)不大于2層，改為老年人照料設施等功能的工程；
        ③ 建筑層數(shù)不大于3層，改為圖書館、展覽建筑、會議中心等功能的工程。
    （3）根據(jù)現(xiàn)行規(guī)范該工程需增設消防救援窗口。外墻加設消防救援窗口，窗口采用易于破碎的玻璃，并在玻璃上設置在室外易于識別的明顯標志（圖2-11）

    3.建筑物構件的耐火極限和燃燒性能改造前后要求不同的應對措施
    保留的鋼結構構件嚴格按照現(xiàn)行標準，通過噴涂防火涂料等方式，滿足相應的耐火極限要求，由第三方專業(yè)檢測機構出具合格證明材料。
    4.防排煙系統(tǒng)土建豎井改造難的應對措施
    根據(jù)《煙臺市舊廠區(qū)改造利用消防設計審查技術導則》第6.2.2條規(guī)定，原機械排煙豎井改造確有困難，可采用下列措施：
    （1）原排煙豎井排煙量符合現(xiàn)行標準要求的，改造部分的消防排煙可接入原有排煙豎井，原排煙豎井可適用原標準。
    （2）原豎向排煙系統(tǒng)排煙量不符合現(xiàn)行標準要求的，可以提高原有排煙豎井風速和排煙風機壓頭，使排煙系統(tǒng)負擔的任一防煙分區(qū)排煙量均滿足設計要求。排煙豎井風速不高于20m/s（圖2-12）。

    5.消防設施的改造措施
    在滿足現(xiàn)行規(guī)范的前提下，室內增加必要的消防防煙排煙設施、室內消火栓、自動噴水滅火、火災自動報警、應急照明系統(tǒng)等消防設施。
    （1）分別從市政A路和市政B路各引入一條DN150給水管，在室外形成環(huán)狀管網(wǎng)，室內消火栓系統(tǒng)由消防水泵房的消火栓加壓泵加壓供水，加壓泵設兩臺，一用一備。
    （2）室外消火栓由市政供水，室外消火栓保護半徑不超過150m，消火栓布置間距不超過120m。
    （3）D棟屋頂水箱間設18m3消防水箱一座及穩(wěn)壓設備和附屬設施，滿足室內外消火栓系統(tǒng)的水壓要求，出水管接至消火栓環(huán)網(wǎng)。
    （4）根據(jù)《煙臺市舊廠區(qū)改造利用消防設計審查技術導則》第5.3.3條規(guī)定，改造工程所在建筑按現(xiàn)行標準不需要設置自動噴水滅火系統(tǒng)，但改造區(qū)域按現(xiàn)行標準應設置自動噴水滅火系統(tǒng)時，可使用自動噴水滅火局部應用系統(tǒng)或簡易自動噴水滅火系統(tǒng)。但應符合下列條件：
        ① 需設置自動噴水滅火系統(tǒng)的改造面積總和不大于1500㎡；
        ② 改造區(qū)域為非歌舞娛樂放映游藝場所。
三、改造亮點
    （一）精準施策，化解難題
    該項目屬于經政府認定的重大改造項目，符合《煙臺市舊廠區(qū)改造利用消防設計審查技術導則》中改造確有困難的情形，經專家論證，出具舊廠區(qū)消防改造方案評估意見，并將評估意見做為改造依據(jù)。
    （二）優(yōu)化流程，靠前服務
    舊廠區(qū)改造利用不改變使用功能的，申請消防設計審查時可以使用前期建設工程規(guī)劃許可文件；改為他用但不變更產權的，建立各區(qū)市政府組織相關部門會商機制，共同研究確定提交建設工程規(guī)劃手續(xù)的條件和形式。舊廠區(qū)改造利用消防驗收應以審查合格的消防設計文件為依據(jù)。
    （三）因地制宜，分類施策
    堅持以項目為導向，分類施策。依據(jù)舊廠區(qū)的竣工時間、結構形式和已取得相關手續(xù)的情況，以及改造后的不同使用功能，分批次建立項目庫，分類改造。
    （四）專家論證，機構檢驗
    1.針對涉及結構變動或改變使用功能的，向消防設計審查驗收備案主管部門提供結構安全鑒定報告。
    2.針對疏散樓梯等安全出口數(shù)量和寬度不足的情況，采用增設室外樓梯，增加室外連廊等方式予以解決。對室外鋼制連廊采用噴涂防火涂料的方式進行防護，使其達到耐火極限，并通過專業(yè)第三方機構檢測。
    3.針對既有建筑改造難度大，拆除重建成本高的情況，對防火間距、防排煙系統(tǒng)等采取切實可行的消防改造加強性措施，保障消防安全。
四、改造成效
    本項目為煙臺市經濟開發(fā)區(qū)重點城市更新項目之一。改造利用立足廠區(qū)實際，在保障消防安全前提下，成功盤活閑置資源。一期園區(qū)建成后，先后吸引30余家商戶入駐，出租率高達95%，并聘請擁有一級物業(yè)資質的物業(yè)公司進行管理，建立統(tǒng)一運營管理平臺。著力打造集展覽、博物館、主題餐廳、創(chuàng)意咖啡、休閑娛樂于一體的文創(chuàng)園區(qū)。
    （一）全力保障了消防安全
    本項目通過加建室內外疏散樓梯、增設擋煙垂壁、排煙窗和應急照明系統(tǒng)等措施，保障建設工程消防質量安全；通過組織專家論證突破消防審驗難點卡點。同時，為順利推進舊廠區(qū)改造利用工程消防審驗工作，煙臺市出臺《舊廠區(qū)改造利用消防設計審查技術導則》，為盤活利用舊廠區(qū)等閑置資源提供技術支撐。
    （二）有力地傳承了歷史文化
    煙臺工業(yè)博物館由“亞東標準件有限公司”原螺絲釘加工車間改造而成，構建了“工業(yè)遺存+文化創(chuàng)意”新模式，打造了煙臺特有的城市文化新景觀，記載了煙臺工業(yè)發(fā)展的華麗轉變，成為煙臺這座制造業(yè)強市工業(yè)記憶的新載體。如以收集的亞東標準件公司的產品自攻螺釘為材料，用近16萬枚螺釘表現(xiàn)煙臺開埠至今的重要工業(yè)企業(yè)、人物、場景（圖2-13）。
    改造后的工業(yè)博物館先后承辦新派油畫、絲綢之路文獻展等各類博覽會，深化外向型經濟，打造煙臺對外開放新格局；成為適齡兒童體驗老一輩煙臺人積極探索精神的研學基地，傳播煙臺工業(yè)文明和傳承工業(yè)歷史文化的重要載體（圖2-14）。

    （三）大力提升了經濟效益
    原廠區(qū)辦公室改造為休閑餐飲區(qū)，原鍋爐房改造為餐飲文化體驗館，原生產車間改造為電音主題酒吧，原廠區(qū)倉庫改造為休閑娛樂和網(wǎng)紅直播創(chuàng)業(yè)基地，累計接待游客超90余萬次，成為當?shù)馗挥惺⒚木W(wǎng)紅打卡地，帶動周邊形成經濟繁榮圈，增加稅收600余萬元，為當?shù)谿DP增長做出了重要貢獻（圖2-15）。

    （四）打造了一張新的城市名片
    既有建筑改造利用消防審驗工作以小切口解決民生大問題。項目建成后，解決當?shù)鼐蜆I(yè)500余人，改善就業(yè)環(huán)境。園區(qū)內新配建6100㎡立體停車樓和1500㎡地下停車場，有效緩解了周邊城區(qū)停車難題。以打造煙臺文化品牌為著力點，發(fā)揮媒體傳播與資源整合優(yōu)勢，提供食俗、閱讀、音樂、文創(chuàng)等活態(tài)體驗，打造數(shù)字文創(chuàng)基地、共享直播基地、文化研學基地。從工業(yè)園建立到文創(chuàng)園改造提升，這些新老建筑見證了煙臺的城市發(fā)展與革新，承載了煙臺人的工業(yè)歷史記憶，打造了煙臺嶄新的城市名片。
    二期策劃通過各種維度升級，以文化藝術聯(lián)姻商業(yè)發(fā)展、以文創(chuàng)產業(yè)集群帶動地方就業(yè)。從地區(qū)的人文資源挖掘提煉文化基因，結合休閑旅游服務產業(yè)，將歷史文化滲透到亞東柒號二期規(guī)劃中，建造一處可以容納800-1000觀眾的室內劇場，延伸一條集酒吧娛樂為一體的夜間商業(yè)街，吸引一批國際國內知名首店入駐，打造一個文創(chuàng)產業(yè)人才創(chuàng)業(yè)基地。